不動産売買契約の締結
買い手が見つかったら売買契約を締結し物件を引き渡します。トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、各々保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになりますので、以下の点に注意して下さい。
【手付金】
手付金は、売買契約成立を担保する目的で(または売買契約成立の証拠として)授受されるものであり、法的には売買代金の一部ではありません。したがって、残りの売買代金を支払うとき、厳密にはいったん手付金を返還し、改めて売買代金の全額を支払うことになりますが、実際にはそのような面倒を避けるために「売買代金の一部に充当します」という文面が記載されています。
また、不動産業者が売主のとき、以下のような場合には保全措置が必要です。このような場合には必ず保全措置の内容を確認してください。ただし、保全措置があったとしても、売主の不動産業者が手付金を受け取ることのできる金額は、売買代金の20%までに制限されています。
・未完成物件で売買代金の5% または1,000万円を超える
・完成済物件で売買代金の10%または1,000万円を超える
宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。しかし、売買価格の10％程度に設定するのが一般的です。
【ローン】
売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す、これをローン特約と言います。個人間取引においてもローン特約を付けることは多くなっています。また、買主がローンを利用する場合、売買代金総額を受領する前に買主への所有権移転登記や抵当権設定登記に応じなければならないケースがあります。ここでは、融資金を代理受領できるようにしておく必要があります。この手続きは、売主・買主が連盟で、融資を実行する金融機関に融資金を売主に直接交付してもらう旨の申請を提出、承認を得ます。
【危険負担】
売買契約から引渡しまでの間に火災などで(売主・買主双方に責任がない形で)損害が発生した場合、民法で買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。これは、契約書に明記しておいたほうが良いでしょう。
引渡し時期に関しては、買換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。仮に引渡しを買主に待ってもらう場合には価格を値引きするなどの交渉が必要です。
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